O segmento de condomínios industriais no Grande ABC está em expansão, mas enfrenta um limitador: a forte valorização dos terrenos.
Estudo feito pela consultoria Herzog aponta que, apesar de vantagens logísticas, devido à proximidade com grandes centros consumidores e o porto de Santos, as sete cidades têm poucos empreendimentos de grande porte, o que teria relação com o custo elevado.
A diretora de serviços corporativos da Herzog, Simone Santos, cita que, por conta da inauguração do Trecho Sul do Rodoanel, por exemplo, Mauá viu suas áreas de uso industrial se valorizarem em até cinco vezes, chegando a R$ 350 o m². Ela afirma que, na média, os terrenos na região giram em R$ 400 o m², o que inviabiliza grandes projetos desse tipo.
O diretor comercial da Retha Imóveis, Marino Mário da Silva, confirma que esse é um problema. "Existe muita dificuldade, primeiro porque quase não há terreno que sirva, já que o Grande ABC é muito urbanizado. E, depois os preços do metro quadrado subiram muito e a conta não fecha." Ele acrescenta: "Hoje os terrenos bons estão custando R$ 500 o m²."
Dessa forma, construir e administrar os empreendimentos - em que pequenas e médias empresas dividem espaços (locados) e rateiam custos de serviços como segurança, portaria, limpeza, manutenção e restaurante - não daria retorno suficiente para compensar o investimento.
RETROFITADOS - Simone cita que predominam na região condomínios retrofitados, ou seja, indústrias que fecharam as portas e tiveram suas instalações reformadas para abrigar várias pequenas empresas.
Exemplo desse tipo, criado há dez anos, é um empreendimento em Diadema. Antiga forjaria, o espaço, de 15 mil m², foi dividido em 12 galpões. "É um sucesso, nunca ficou vazio", salienta Silva.
EXCEÇÃO - Uma das exceções na região, pelo tamanho do empreendimento, é o Parque Logístico Imigrantes, em São Bernardo. Inaugurado em abril em parceria da EcoRodovias com a Bracor, tem área total de 655 mil m².
Foi criado para atender necessidades logísticas e industriais das empresas interessadas. Parte do espaço é um Centro de Distribuição da Colgate, com 65,5 mil m², construído sob encomenda e que funciona desde fevereiro.
Segmento deve crescer 26,8% em 2010
O segmento de condomínios industriais no Estado de São Paulo deve crescer 26,81%, com o total estimado de 519 mil m² em áreas construídas a serem entregues neste ano. É o que aponta estudo da consultoria Herzog sobre a demanda por esses empreendimentos.
No Grande ABC também há projetos desse tipo em gestação. Um deles, da M.Bigucci, ainda em fase de aprovação na Prefeitura, compreende espaço de 37 mil m² em Diadema, que será destinado à construção de 26 galpões de 1.000 m², com pé direito de 12 metros de altura e infraestrutura comum, que inclui pátio interno e portaria.
Outro, da Retha Imóveis, é para empreendimento de 30 mil m², que terá galpões de 1.500 m². O diretor da empresa, Marino Mário da Silva, explica que a iniciativa foi facilitada pelo fato de ser em parceria com um investidor (cujo nome ele mantém em segredo) que já tinha o terreno.
Esse condomínio, orçado em R$ 30 milhões, está em fase de análise para aprovação da documentação, o que pode demorar ainda de quatro a seis meses. Depois disso, as obras devem levar um ano e meio, para a entrega em 2012.
Apesar das limitações da região, Silva ressalta que existe potencial para crescer mais nesse mercado. "Os condomínios industriais são atrativos porque economizam custo fixo", diz.
