Andre Kovari, diretor de negócios da GMK: "Essa é a hora que a gente tem para aparecer, as empresas médias nunca tiveram um momento tão favorável" As empresas pequenas e médias do setor de construção civil vivem uma realidade totalmente nova e inédita. Sofrem um forte assédio dos fundos imobiliários que precisam de ativos reais para lastrear seus produtos financeiros - em fase de registro ou captação já são R$ 9 bilhões - além dos já presentes investidores estrangeiros e private equity. Das novatas às mais antigas, donos de diferentes empresas reúnem-se com potenciais investidores. E o mais interessante - e improvável em outros momentos - é que o convite sempre parte dos donos do dinheiro.
São dois interesses combinados: empresas com experiência, mas sem capital para fazer a operação crescer na velocidade que o mercado comporta, e gente com dinheiro, mas sem o know-how do setor. O interesse dos fundos imobiliários é investir nos projeto, diretamente nas SPE"s (sociedade de propósito específico). Nesse caso, o risco está limitado ao empreendimento e não à empresa. Captam rentabilidade da incorporação desde o início. "Os fundos batem à minha porta com muita frequência", afirma Alexandre Frankel, da Vitacon, empresa que aposta em empreendimentos compactos em bairros nobres de São Paulo e tem previsão de vendas de R$ 350 milhões este ano. Pode parecer arrogância, mas é a nova realidade do mercado imobiliário.
Cada empresário, a seu modo, conta do assédio. "São quatro fundos conversando com a gente", diz o dono da Upcon, Guilherme Benevides, filho de Gilberto Benevides, um dos sócios da Company, que foi vendida à Brascan, hoje Brookfield. "Nosso problema agora está em apenas montar um bom negócio", diz.
A GMK incorporadora, empresa de 26 anos, que deve vender entre R$ 200 e R$ 250 milhões este ano, assinou ontem parceria com a espanhola Procupisa, que no Brasil é representada pelo ex-jogador de futebol Mauro Silva. A empresa espanhola entrará em dois empreendimentos em Diadema, dentro do Minha Casa, Minha Vida, com um total de 1100 unidades e R$ 130 milhões de VGV. "Essa é a hora que a gente tem para aparecer, as empresas médias nunca tiveram um momento tão favorável", diz André Kovari, diretor da GMK, empresa fundada por seu pai. Segundo André, outros dois investidores estrangeiros estiveram conversando com a empresa.
Mesmo empresas em início de operação sentem o assédio. A you,inc, incorporadora criada este ano pelo empresário Abrão Muszkat, ex-sócio da Even, já nasceu com aporte de US$ 50 milhões do fundo de investimento americano Palladin. Ainda assim, recebe várias consultas de interessados em entrar direto nos empreendimentos. "Só esta semana falei com três e o ritmo tem sido esse", afirma Eduardo Muszkat, diretor da companhia. "São dois tipos de investidores diferentes, os que querem entrar nos projetos e os interessados nas empresas. E os dois estão batendo na porta das companhias", diz Muszkat, egresso do mercado financeiro. Segundo o executivo, os fundos internacionais estão muito interessados porque a rentabilidade aqui está acima da média mundial.
A oferta de capital é ampla e vem de várias fontes. O financiamento à produção, que antes era difícil de conseguir, está mais acessível. "Os bancos nem nos recebiam antes, agora a situação mudou", afirma fonte de uma empresa. Só a Caixa Econômica Federal deve disponibilizar R$ 70 milhões este ano. Os bancos privados, como Itaú, Bradesco e Santander, também avançam rapidamente no crédito imobiliário, especialmente no segmento de financiamento à produção - concedido às construtoras. O interesse nesse tipo de financiamento é maior até do que o crédito à pessoa física.
Apesar do farto volume disponível nos fundos imobiliários - mais de R$ 9 bilhões, três vezes mais que no ano passado inteiro - há empresas que veem com certa cautela o súbito interesse. "Eles exigem que você entregue quase todo resultado para o fundo", afirma o dono de uma empresa. Na sua opinião, é o capital mais caro que existe no momento e exige avaliação minuciosa por parte dos empreendedores.
Mesmo com mais capital disponível para produção, a compra de terrenos ainda é um problema para empresas menores. E, na atual situação de mercado, está cada vez mais difícil conseguir permuta com o dono do terreno. É aí que a necessidade de capital se faz mais presente. Em função do aquecimento do mercado imobiliário e de todas as mudanças que estão acontecendo no setor, as incorporadoras médias começam a ter de trabalhar como as grandes, em certos aspectos. O mais evidente é a a necessidade de formar um banco de terrenos.
Antes, essas companhias compravam um terreno de cada vez, construíam e partiam para a próxima empreitada. Agora, por conta da concorrência, das dificuldades de aprovação dos projetos nas grandes cidades e, principalmente, pelo temor de que os preços dos terrenos possam subir ainda mais, tornou-se imperativo formar um banco de terrenos, o tal "land bank" tão usado em 2007 para atrair investidores e abrir o capital das construtoras.
Se antes, o horizonte para compra de terrenos de uma empresa média era de um ano, passou para dois a três - ainda menor que o das companhias abertas, que passa de cinco anos . "O mercado te obriga a ter um banco de terrenos mais significativo, ainda que não seja interessante deixar tanto dinheiro imobilizado", diz Frankel, da Vitacon. Além de operar com capital próprio, a empresa trabalha com um modelo antigo no mercado - o investimento de pessoas físicas nos empreendimentos. Para Benevides, da Upcon, como há muitos projetos parados na prefeitura, engordar o banco de terrenos tornou-se importante para dar fluxo à companhia.
Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio
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