Os arranha-céus em construção não preocupam só os moradores do ABC que estão espantados com a quantidade de torres lançadas toda semana. Segundo as prefeituras da região, as administrações locais têm exigido que os investidores cumpram e se adequem às leis e normas municipais.
A proposta dos prefeitos não visa a criação de entraves com relação a novos empreendimentos, mas a atração de empreendimentos sob a ótica da redução dos impactos causados pelo aumento populacional, fomentadores do caos da mobilidade urbana e da utilização dos serviços públicos.
São Caetano aprovou em outubro de 2010 a Lei de Zoneamento (4.994), criada para limitar a densidade demográfica por meio da redução do potencial construtivo para menos da metade do permitido. Até ano passado, era possível construir até sete vezes a área do terreno. Agora, o limite é três. Com a outorga onerosa, que permite a ampliação do índice construtivo desde que haja contrapartida financeira, pode-se chegar a quatro vezes. Para efeito de comparação, a média nos municípios paulistas é de duas vezes.
Segundo a Secretaria de Obras, São Caetano está preparado para receber os empreendimentos aprovados pela Prefeitura até mesmo os previstos no Espaço Cerâmica. “Foram feitos estudos e as obras de infraestrutura para abrigar as futuras construções, como o sistema viário remodelado, com a duplicação da avenida Guido Aliberti, a abertura da avenida Nelson Braido, a duplicação da rua Engenheiro Armando de Arruda Pereira, além da execução de galerias pluviais que beneficiam toda a bacia montante do empreendimento (bairros são José, Cerâmica e Oswaldo Cruz) e no tocante a educação, construção de uma Emei (Escola Municipal de Educação Infantil).
Rio Grande vai na contramão
Diferente da realidade das demais cidades da região, Rio Grande da Serra e Ribeirão Pires apresentam pouca verticalização, mas também preparam mudanças. Como em Rio Grande da Serra praticamente todo território é área de manancial, a administração vai revisar o Plano Diretor para acompanhar as determinações da Lei Específica da Billings. Hoje, só é permitida a construção de prédios com dois pavimentos. Caso aprovada, a nova legislação autorizará que sejam erguidos edifícios com até seis andares. Em Ribeirão Pires, o crescimento vertical é baixo, restrito por conta das leis ambientais. Para limitar o crescimento da cidade foram feitas audiências públicas de Compatibilização da Lei Orgânica/Plano Diretor com a Lei Específica da Billings.
Outorga onerosa é a saída
Em São Caetano, o investidor que optar pela outorga onerosa deve oferecer contrapartida para auxiliar a Prefeitura na construção de equipamento público, por exemplo. Entre as exigências estão 15% de impermeabilidade para ajudar na questão das enchentes ou a execução de reservatório de águas pluviais. Já na vertente da mobilidade urbana, a Prefeitura determina que o prédio disponha duas vagas de garagem para cada residente.
A Prefeitura de Diadema exige apresentação de relatório de impacto de vizinhança e, se necessário, ações mitigadoras para compensar eventuais impactos causados na infraestrutura da região. O interessado ainda deve apresentar relatório de impacto no trânsito, encaminhado para análise do departamento responsável. As contrapartidas necessárias vão de investimentos em sinalização, equipamentos semafóricos e asfalto até construção de pontes e doação de parte do terreno para abertura de ruas. “Não podemos impedir o desenvolvimento, porque ele é positivo, mas precisamos atuar como mediadores”, ressalta Márcio Luiz Vale, secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Diadema.
Municípios revisam Planos Diretores
cebeu em janeiro a revisão do Plano Diretor. A discussão começou em abril e está na fase de audiências públicas. Embora a previsão seja de manter o índice construtivo de duas vezes e meia, um dos objetivos é preservar algumas áreas para construção e manutenção de casas. Na vertente, a Prefeitura pretende mapear os locais, como no entorno do Parque Celso Daniel, bairro Jardim.
Em São Bernardo, o Plano Diretor está na fase de revisão. O projeto está em discussão com entidades, empresários, sindicatos, movimentos populares e será encaminhado à Câmara no final de maio. Segundo Cláudia Virgínia, diretora de Planejamento Urbano, um dos alvos do debate é a melhor utilização do índice construtivo.
“Consideramos que os índices construtivos atuais são muito permissivos frente à infraestrutura urbana instalada, representando um impacto demasiado para o trânsito e redes de serviços. Os estudos demonstram que os índices permitidos não são utilizados plenamente. Atualmente, na macrozona de vocação urbana, os coeficientes de aproveitamento variam entre 1,5 e 4, mas na média não é ultrapassado o índice 2,5”, diz.
Já em Diadema, os empreendimentos imobiliários precisam de Certidão de Diretrizes, a qual orienta sobre regras para elaboração de projeto e implantação com base nos quesitos urbanísticos, ambientais, de trânsito, drenagem, abastecimento de água e esgoto. Mauá possui o Código de Obras e Edificações regido por meio da lei 3.202/99, que regulamenta e disciplina as atividades de projeto, licenciamento, execução, utilização e manutenção das obras e edificações, com base nos padrões de segurança, higiene e conforto. A lei determina o procedimento de como a construção deve ser efetuada para não impactar negativamente o cotidiano do município, até detalhes para conseguir alvará e o habite-se.
Problema está na aplicabilidade da lei
O problema verificado nos Planos Diretores, muitas vezes robustos no volume e na teoria, é a falta de aplicabilidade. Segundo Rosana Denaldi, professora de Gestão Urbana e Ambiental da UFABC (Universidade Federal do ABC), a qualidade do plano pode ser constatada ao verificar se os itens são autoaplicáveis.
“A maioria dos planos está em acordo com tudo o que é previsto no Estatuto das Cidades, porém não detalha como e nem o objetivo dos itens, por isso fica difícil de serem executados”, diz. Quando os itens não são autoaplicáveis, se faz necessário uma lei específica. Tramitação que, em média, nunca ocorre, segundo a especialista. Rosana foi secretária de Habitação de Santo André na gestão João Avamileno e participou da construção do Plano considerado referência pelo governo federal.
“O diferencial estava justamente na aplicabilidade; quase tudo no documento era autoaplicável”, lembra Rosana, ao citar o estudo do impacto de vizinhança. O IPTU progressivo, um dos tópicos discutidos na revisão do Plano, só não foi para frente, segundo a professora, por esbarrar em questões jurídicas que determinavam outros encaminhamentos.
S.Caetano tem o preço mais alto
Dados do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) apontam que São Caetano segue com o metro quadrado mais caro da região.
Levantamento feito em fevereiro mostra que quando considerado apartamentos de dois dormitórios na região central – que representam 73% das vendas no período –, o m² em Santo André varia de R$ 1,8 mil a R$ 3 mil e o de São Bernardo fica entre R$ 2,1 mil a R$ 3 mil. Levando em consideração as mesmas características, o metro quadrado de São Caetano custa entre R$ 1,4 mil e R$ 2,5 mil e o de Diadema R$ 1,7 mil a R$ 2,7 mil.
Entretanto, quando a área analisada é expandida para todo o território municipal, independentemente do número de dormitórios, São Caetano chega a comercializar o m² por até R$ 4,1 mil, seguida por Santo André (com até R$ 3,1 mil) e São Bernardo (até R$ 3 mil).
Infraestrutura e localização são atrativos
A proximidade com a capital e o interior, facilitada pelo acesso com importantes rodovias, como Anchieta, Imigrantes e o trecho sul do Rodoanel, são fortes atrativos na hora de comercializar imóveis na região. Somado a isso está a gama de serviços disponíveis para, praticamente, todos os públicos. Estas são as principais explicações dadas pelos empresários para a valorização da região frente ao volume de novos empreendimentos.
Nesta situação está a Plazza Brasil Imóveis, que prepara um plano de expansão para o ABC. Com sede em São Paulo, cerca de 80% dos lançamentos da empresa estão situados no ABC. “Temos cerca de 40 produtos entre lançamentos e remanescentes à venda na região. Acreditamos que ainda há espaço e demanda para crescer, então nos próximos meses iremos abrir uma sede em São Bernardo, mas o ideal seria ter em Santo André e São Caetano também, pois o volume de negócios é muito alto”, destaca Valéria Corrêa, sócia-diretora da Plazza.
Já a ACS Incorporadora, de Campinas, investirá ao menos R$ 50 milhões na região nos próximos meses em dois empreendimentos, residencial e comercial, ambos em São Bernardo. Santo André também receberá atenção da ACS, com lançamento previsto no início de 2012.
ABC é convidativo
Preços acessíveis e a localização têm tornado o ABC interessante para moradores de outras regiões. Motivado pelos preços mais atrativos, Osmar Henrique Rodrigues, supervisor de vendas que atualmente reside no bairro do Jabaquara, se mudará para São Bernardo enquanto espera a finalização da obra de seu apartamento, em Diadema. Apesar de trabalhar na Zona Leste de São Paulo, o deslocamento entre os dois municípios não é problema para Rodrigues. ”Daqui do ABC tenho acesso tanto pela Anchieta quanto pela Imigrantes. Quando uma destas alternativas estiver congestionada ainda poderei recorrer a outra opção”, explica o vendedor, que escolheu o bairro do Rudge Ramos para residir.
A mudança também facilitará a vida da esposa, Gabriela da Silva, que trabalha no bairro. “Atualmente a Gabriela leva uma hora e meia para chegar ao trabalho. Com o novo endereço vai demorar apenas 10 minutos”, conta. Ricardo Torres, dentista que se mudou para Santo André recentemente, sentiu no bolso a diferença de custos de vida entre São Paulo e o município. Segundo Torres, os shoppings e bares da região são os lugares mais frequentados pelo casal.
Diadema lidera procura
Com o espaço concorrido na região, a busca por imóveis desenha rota alternativa. De acordo com João Batista Bonadio, conselheiro do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) na região, Santo André, São Bernardo e São Caetano ainda são as mais visadas por compradores. No entanto, a escassez do espaço força a busca por negócios em cidades vizinhas, como Diadema e Mauá. “Essas outras cidades têm terrenos remanescentes e padrão de vida mais mesclado, o que possibilita diversidade nos preços de imóveis”, explica. Para Valéria Corrêa, sócia-diretora da Plazza Brasil Imóveis, Diadema é o que atualmente mais se destaca no ABC em expansão imobiliária. “É a bola da vez, as pessoas e incorporadoras migram pra lá em busca de oportunidades”, explica. Para Márcio Luiz Vale, secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Diadema, a expansão imobiliária no município possui impacto mais visível devido à verticalização.
Tamanho do consumo
Um dos principais reflexos da expansão imobiliária, o aumento populacional e, por consequência, do consumo, exige planejamento público. Além da elevação dos gastos de energia elétrica, água e produção de esgoto e lixo, as áreas de educação e saúde devem ser preocupações dos gestores públicos para que o meio urbano não se torne um caos.
Márcio Luiz Vale, secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Diadema e membro do GT (Grupo de Trabalho) Planejamento Urbano do Consórcio Intermunicipal do ABC, destaca que os problemas já existentes não podem piorar com a explosão imobiliária.
Após boom, setor enfrenta desafio
O lançamento de mais de 8,8 mil unidades habitacionais no ABC no ano passado, o equivalente a cerca de 80% a mais que em 2009, mostra que o mercado imobiliário segue aquecido na região. Como consequência do crescimento – que deve ser mantido neste ano, mas de maneira mais controlada –, tem surtido efeitos, como falta de terreno e de mão de obra, que consequentemente gera atraso nas entregas.
Segundo Milton Bigucci, presidente da AcigABC (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do ABC), o número de lançamentos em 2011 está parecido com o dos anos anteriores. "O volume neste primeiro trimestre está compatível com o mesmo período de 2007, 2008 e 2009. Foram lançadas cerca de 1,5 mil unidades desde o início do ano. Já 2010 foi um ano atípico, porque existia muito lançamento represado por conta da crise econômica mundial”, explica.
João Crestana, presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), defende que empresários, entidades do setor e governos invistam na qualificação da mão de obra para amenizar o gargalo. Para o executivo, ainda serão percebidos atrasos na entrega das unidades, problema que despontou em 2010 e atingiu o dia a dia de algumas empresas e consumidores. “A dificuldade reflete o forte aquecimento do setor, que passou por 20 anos de estagnação. São as dores do crescimento”, afirma.
Preferidos
A escassez de terrenos em bairros mais visados tem obrigado incorporadoras a buscarem alternativas, como a migração para regiões mais afastadas. Em Santo André, se antes bairros como Jardim, Campestre e Casa Branca eram os preferidos, hoje dividem atenção com Santa Terezinha, vila Floresta e Homero Thon. Juntos, foram os que mais tiveram lançamentos no primeiro trimestre de 2011.
Entre janeiro e março, Baeta Neves, Centro e Jordanópolis foram os bairros de São Bernardo com mais lançamentos, assim como os bairros Santa Paula, Olímpico, Jardim São Caetano e Santa Maria, em São Caetano. Em Diadema o Centro foi o mais procurado, enquanto em Mauá, a sensação foi o Parque São Vicente.
Dados do Construbusiness 2010 (Congresso Brasileiro da Construção) indicam que nos próximos 12 anos o Brasil vai precisar de 900 milhões de m² de terrenos urbanos para novas habitações. “São 24 milhões de moradias a serem produzidas neste período”, calcula Crestana. (Colaboraram: Aline Bosio, Carolina Neves, Larissa Marçal, Leandro Amaral e Natalia Fernandjes).
fonte: Repórter Diário
